長線置產最佳選擇 小英概念房市區

【文/住展雜誌】小英終於走馬上任,拼經濟當然成為當務之急;而新政府的藥方,則是所謂產業創新,預料因為相關軟硬體設施的建置,若干區域之房市將可雨露均霑。那麼,是哪些區段堪稱『小英概念』區?

經過近半年的漫長等待,小英新政府終於走馬上任;除了長照、年金改革及社宅外,振興經濟也是新政府宣示的重大政策方向之一。而選舉期間小英團隊揭櫫的產業創新,正是讓經濟復甦的動能來源。

值得注意的是,其相關內容中,和區域開發息息相關還不少,預料應能創造可觀的住居需求,或成為開發領頭羊,直接或間接帶動周邊房市。想知道這些堪稱小英振興經濟概念股的相關區域有哪些?區域的房市現況如何?發展潛力何在?本篇即是我們的專業呈現,期望對消費者能有所助益。

長線置產最佳選擇 小英概念房市區

一、桃園中壢青埔及楊梅─亞洲矽谷計畫

過去台灣兩次經濟高峰期,都是鎖定特定產業並傾全力發展。不過新世紀經濟模式,必須融入更多創意及高端人力,因此小英團隊提出所謂『亞洲矽谷』概念;操盤規劃的國發會副主委龔明鑫分析,該計畫有四大功能,分別是人才交流、和矽谷成為合作夥伴、實驗場域,及成為亞洲青年IPO首次公開募股中心。

實際內容則預計以桃園高鐵青埔特區內,機場捷運A19站附近,近四公頃學校用地為基地,打造亞洲創新研發人才交流中心,並結合中壢工業區廠商及附近中央、中原及元智三所科技院校資源;另還會在楊梅幼獅籌備設立國際青年創業村,面積達十一公頃。

由以上規劃可知,本計劃的硬體設施開發,和南桃園幾乎可以劃上等號;甚至因為範圍與航空城多所重疊,讓外界懷疑後者可能出現新變數。不過桃園市長鄭文燦保證,兩大計畫絕不會有重疊或衝突的問題,還強調兩者相輔相成。

亞洲矽谷計畫如能順利推動,人才研發中心所在的中壢及青埔特區,將是最直接受惠區域。中壢房市則又可分市中心商業區及內壢龍岡地區,市中心區行情較高,內壢及龍岡則相對親民,還有二十萬出頭,甚至一字頭單價可尋。青埔特區則因為供給量大且投資比例高,一度被央行盯上;現階段行情較紊亂,近機場捷運車站及高鐵車站的個案行情較佳,最高仍有近四十萬/坪的價格,惟外圍則已回落到一字頭。

創業村設置的楊梅,也應會得利。目前楊梅房市主要有火車站為中心的市區地帶及埔心地區兩大區塊;兩區的大樓行情都維持在一字頭,透天產品則總價稍高,近年供給已少,反而是相對保值的產品形態。

小英新政府的亞洲矽谷計畫,將在青埔特區打造人才研發中心。小英新政府的亞洲矽谷計畫,將在青埔特區打造人才研發中心。

二、南港──北部生技中心公辦都更

粗略而言,亞洲矽谷計畫算是全新規劃,相較之下,五大創新產業中的生技中心,則是以台島現有四個高科技聚落科學或軟體園區為基礎,再透過高速鐵路加以串連所構築而成,發展定位上也給予北中南四個園區各不同的任務。

台北的南港部分,主要是中研院及國家生技園區內科南軟負責新藥新疫苗研發,新竹的竹科結合竹東工研院及國家衛生研究院,進行高階醫材生物醫劑研發;至於中科及南科,則分別設定為檢驗醫材儀器,及骨科牙科醫材研發基地。

無可否認地,科學或科技園區往往是支撐周邊房市的巨大利基;南港及新竹兩區房市就都得利於科學園區,不過這也使得價量基期拉高。打造生技中心,應能為兩區房市創造更多新需求,但還能發揮多大加成效果,則待觀察。

不過相較於新竹,南港還有其他優勢,那就是剛啟用的三鐵共構新車站及高鐵站區公辦更新案;前者將使南港交通能量再往上升一級,後者更是柯市府的八加二公辦都更旗艦計畫中的一項。

南港近期房市發展以經貿園區最火熱,平均行情也最佳,舊市區高鐵站區除了都更題材外,更有南港輪胎等大型變更開發案題材襯托,單價開價甚至一度上探百萬等級。只是一些變更開發的進度拖延,加上央行管控影響,因此近年交易轉而清淡,不過由於供給量偏少,因此行情修正有限,後市仍有可為。中研院或汐止橫科地區一帶則住宅氣息較濃,區域形態較封閉、交通稍不便,房價也稍低,約莫在四十五至五十餘萬/坪之間,算是進駐南港生活圈的捷徑。

堪稱台北新東區的南港,不但有公辦都更題材,還是生技中心的北部基地。堪稱台北新東區的南港,不但有公辦都更題材,還是生技中心的北部基地。

三、永和及基隆─公辦都更

年前美濃強震導致台南維冠大樓倒塌死傷後,都市更新的重要性再度受到重視與凸顯。當然,都市更新並未被列為五大創新產業之中,但稍早小英接受媒體專訪時,就曾明白指出,大型公辦都市更新是未來趨勢;因此這項重大政策,也俱備小英政策概念的性質。

不過考量到法源修訂還躺在立院,因此稍為保守來說,目前中央或地方政府已劃定公告或進入招商階段的個案,較有機會成為未來重點推展的案例。

首先台北市部分是柯市府揭櫫的『八+二旗艦計畫』,主要八項有蘭州斯文里整宅、西區門戶、中正區台大紹興南街、萬華區南機場整宅、中正區水源營區、文山區安康地區、南港高鐵站區、士林中正路基河路沿線等案,加二則為空軍總部、台北機廠等案。

其中,台大紹興南街案已於稍早啟動招商,開發定位為台大健康服務產業園區,實際內容則包含醫療大樓、飯店及公共宅;雖然北市府強調不會興建一般住宅,但其發展定位特殊,對區域房市需求仍有正面意義。

至於新北市這邊,稍早已有大陳義胞更新案單元二成案,並推出「勝開大地」案強銷中,未來還有永和行政園區,也就是永和區公所周邊、國防部秀朗福利站周邊及永和抽水站周邊地區更新,及新店行政園區案等。事實上,包含前述勝開案在內,永和近期新推案量可觀,行情也續居高檔五十至六十萬/坪,公辦更新題材絕對居功厥偉;畢竟行政園區公辦更新案,將有望使原本擁擠不堪的永和市區整個改頭換面。

再看到中央負責部分,屬北台灣範疇,已完成招商的有板橋浮洲榮工廠一百年招商完成及北市中正區南海學園一○一年招商完成,前者將打造創意休閒聚落,後者則設定為公共住宅及國際學舍;目前招商中的則是近松山機場的民權鼎興營區,發展定位為六星文化商旅。

規劃招商中的行政園區公辦都更案,將讓永和市容脫胎換骨。規劃招商中的行政園區公辦都更案,將讓永和市容脫胎換骨。

即將推出招商的,則有中山女高南側地區、基隆東南側水岸區域及台鐵高雄港站及臨港沿線三大案。這三大案中,當以基隆的期待值最高,原因不只是中央推動的水岸區域更新,還有延宕多年的西二、三碼頭更新案終於有了眉目。

基隆西二、三碼頭案實為最早一批中央主導規劃的公辦更新案,後來卻數度流標收場、乏人問津。基隆市府將收回自辦;林右昌市長則掛保證,將責成市府相關人員針對權利變換及拆遷補償等研究適當機制,訂出標準化規範,使更新案能更順利、快速進行,加上周邊的台鐵新車站和轉運中心也會陸續啟用,林市長企圖心又甚強,這次更新招商應該能傳出好成績。

在這些發展新利基襯托下,基隆近半年房市銷況可謂一枝獨秀,行情持續穩健上揚,幾乎站穩二字頭,更成為各家建商爭相進駐推案的熱門區域;興富發、麗寶及遠雄等大型建商,未來半年至一年內都計畫在當地推出新案。

長線置產最佳選擇 小英概念房市區

發展點線面 小英概念夯

綜合以上可發現,亞洲矽谷計畫大致上涵蓋南桃園的重要發展聚落,生技中心則是藉由高鐵鍊起現有科技園區,公辦都市更新則屬於點狀發展,三項產業或政策規劃,猶如點線面之關係,勾勒出蔡英文新政府的拼經濟大戰略。想要跟著政府一起拼經濟,做長期投資置產,可考慮選擇以上之小英概念區域了!

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