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發現房子有瑕疵應即通知出賣人

【文/住展雜誌】消費者購買房子,在交屋時應從速檢查所受領的房子,如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。倘若買受人怠於通知,法律上視為承認其所受領之物。

劉姓女子在四年前向焦姓男子購買台北市的房子,去年她要將房子轉售時,發現這棟房子因遭鄰居房屋擴建占用,有坪數短少情事,她說當年以一千四百六十萬元向焦男購屋,現在因坪數短少,她被迫以一千零五十萬元出售,售屋給她的焦男應負物之瑕疵擔保責任,賠她四百多萬元。

發現房子有瑕疵應即通知出賣人。示意圖,與本文主題無關發現房子有瑕疵應即通知出賣人。示意圖,與本文主題無關

買房子應從速檢查

焦男則辯稱,他交付給劉女的權狀坪數並未短少,且劉女實際使用坪數亦遠超過權狀之坪數,他賣的這棟房子並無瑕疵存在。

焦男說,民法規定買受人在買受房地時,有從速檢查通知的義務,劉女於購屋前即曾多次親臨查看實際之空間大小、裝潢、地理位置與實性等,並進行比價及殺價,豈有在時過二年半後才主張房子的面積短少。

台北地方法院審理時,傳訊房仲委任至這棟房地測量之建築師作証,指劉女使用的空間面積並沒有短少,還有使用到相鄰的法定空地。因此,法院認為劉女主張其因焦男點交房屋之面積不足,致減少其應有價值及通常效用的說法,即無可採。

法院指出,民法規定買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物,如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發現之瑕疵外,視為承認其所受領之物。

怠於通知將失請求權

所謂「通知」是指買受人於知悉標的物有瑕疵時,應具體指明瑕疵之所在,通知出賣人而言。劉女主張於去年一月底發覺當初焦男賣給她的房子面積短少,則劉女自應即通知焦男,但劉女卻遲於去年七月底直接提告,離發覺房地之瑕疵已距半年之久,劉女既未在發見瑕疵後即為告知,依民法之規定,視為承認她所買受之房地。

法院表示,買受人怠於通知者,其因而喪失瑕疵擔保請求權,因此,劉女主張焦男應負物之瑕疵擔保責任,即屬無據。判決將劉女的訴訟駁回。

這個案子告訴我們,發現房子有瑕疵應即通知出賣人,如果未在發現瑕疵後即為告知,將會喪失瑕疵擔保請求權。

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