張淑晶條款來了 惡房東消保處鏟得了?

【文/住展雜誌】行政院消保處為健全房屋租賃市場,修訂新法想一舉蕩平租屋市場亂象。但消保處此次修法是否完備?像「張淑晶」一般的惡房東會因此全面退散嗎?到底消保處修法會終結惡房東、還是新爭議的起點……

張淑晶條款來了 惡房東消保處鏟得了?

消保處在五月間突然發布新聞稿,宣布已審議通過內政部所研擬的「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」,並在六月底公告,預計明年元月實施。

事實上,從去年開始,消保處就數度邀集社會團體與專業人士召開座談會,會中討論修法方向與大致內容。據與會人士轉述,最近一次座談會結束後沒多久,消保處就倏然宣布通過審議,但座談會上大家原本建議消保處要「開放社會討論、爭取最大共識」後再來修法,沒想到一下子就闖關了。

新法令速通過 房客爽房東痛

雖然審議通過的消息令人愕然,但此次修法目的是為了健全租屋市場,與會人士仍樂觀其成。消保處快刀斬亂麻的作法,可能是避免夜長夢多;一旦開放社會討論,那可能吵個三、五年,各界沒結論後就胎死腹中,最後白忙一場。

消保處雷厲風行修法獲得民意普遍支持,媒體更一面倒的推崇,但實際上卻沒這麼風光,壓力值反而直線往上衝。官員透露,在消息揭露當日和後續幾天,疑似來自全國各地包租公們的抗議電話,一通通不斷打進消保處,消保處電話線被打爆,職員個個接到手軟。

只是這一切生米已煮成熟飯,包租公抗議歸抗議,其實也只能在電話中怒罵洩恨一番,終究無法改變結果。

租屋市場糾紛頻傳,消保處藉由修法想杜絕惡房東。(示意圖)租屋市場糾紛頻傳,消保處藉由修法想杜絕惡房東。(示意圖)

新租賃範本 必看五重點

到底這次修法改動什麼,讓包租公為何如此憤恨不平?主要有兩大方向改動,第一是「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」大幅翻修,增列以下規定:

一、為解決房東超收、不當苛扣及拒不返還押金爭議,明定房東所收之押金之數額最高「不得超過二個月房屋租金之總額」、押金原則上應於租期屆滿或租賃契約終止,房客交還房屋時返還。

二、為防止房東不當超收水、電費,並解決相關費用分擔方式不公爭議,明定房東應載明租賃期間「水、電費之單價」,並以「勾選」之方式明定相關費用之負擔方式。

三、為解決房屋及附屬設備毀損該由何人負責修繕爭議,明定「房東負責修繕為原則」,但是損壞係因可歸責於房客之事由所造成時,房東即不負修繕義務。

四、為解決租賃一方無預警提前終止租約,造成他方要臨時搬家或房屋閒置爭議,本案設計有提前終止租約之選項、應提前通知之期間,「違約時之最高賠償金額不得超過一個月租金」。

五、為防範房東利用契約條款,逃漏所得稅及其他稅賦,明定定型化契約「不得約定房客不得申報租賃費用支出」、「不得約定房客不得遷入戶籍」、「不得約定應由房東負擔之稅賦若較出租前增加時,其增加部分由房客負擔」之內容或文字。

違反消保法 改善就沒事

第二大方向,則是將範本入法。崔媽媽基金會執行長呂秉怡分析,最大的差異,是過去「房屋租賃契約書範本」僅具參考性,不具法令拘束力,但消保處將範本納入《消保法》,具法律效力,雖不溯及既往,但未來違規者若不改善將會面臨罰則。

呂秉怡直言,媒體過度渲染房東違反規定最高可罰五十萬,其實並不正確。若初次違反規定,官方會要求房東改善,若不改善才會罰三到十萬罰鍰;若官方第二度要求房東改善,房東在期限後仍不改善,才會處以五到五十萬罰鍰。

消保處科員陳世元解釋,此次推行新法的主要目的是「健全租房市場,而非罰款」。初期消保處會以勸導代替處罰,輔導房東適應新法令,罰款只是不得已的手段,並非房東第一次違法就立刻開罰。

永勝資產管理執行長徐明達則說,其實此次修訂的「應記載及不得記載事項」,民法早已存在既有規範,只是很多民眾不曉得。例如房東若在契約裡載明房客不准報稅、不准申請租金補助,實際上是無效的約束,因為私訂契約不能逾越國家法令。不過這次修法將重要規範突顯,能讓民眾對租賃權利有更多的認識,也算是好事一樁。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡說,官方稽查能力與地方政府能否配合,攸關新法成敗。崔媽媽基金會執行長呂秉怡說,官方稽查能力與地方政府能否配合,攸關新法成敗。

消保法效力 只能管企業?

消保處展現魄力,大刀闊斧翻修「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」並將其入法化,但後續卻衍生出二大疑慮;若這二大疑慮無法克服,那麼「惡房東退散」恐淪於口號!

第一個疑慮,消保處將「房屋租賃契約書範本」納入《消保法》中,但《消保法》是規範「企業經營者」對「消費者」,並非規範「個人」對「消費者」。

徐明達解釋,如果是企業經營者類型的房東,像壽險、金控、或是房屋租賃管理公司,他們把房子出租,就會受到《消保法》規範。但如果是個體戶的包租公,就成為管理上的漏網之魚。

以實務來看,企業經營者房屋出租量大,通常是簽立定型化契約,契約幾乎沒什麼問題,幾乎沒有惡房東的情況。惡房東的糾紛多源自於一般個人房東,如果個人房東在《消保法》管轄之外,那還是難以徹底解決租屋亂象。

定型化契約 個人不適用?

第二個疑慮,與前者有些雷同。「定型化契約」是指「企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約」之用,個人房東不會受到定型化契約管理。也就是說,如果新法上路實施後,若個人房東不必和房客簽立定型化契約,則無法阻止惡房東「張淑晶」事件再度重演。

去年消保處有意修法時,就有學者與法律專家提出上述兩大疑慮。如果修法只能規管企業經營者,而管不到糾紛最多的個人房東,那麼修法就失去意義。

所謂兵來將擋、水來土淹,消保處深知其中道理,於是見招拆招。據本刊暸解,消保處在今年五月三十日,向各縣市政府地政局發了一個解釋函,解釋上述兩大疑慮。

五月三十日所發的解釋函,援引了民國八十五年十月二十一日所發布的解釋函,指「消保法所稱之企業經營者,解釋上得為公司、合夥或其他型態之團體組織,亦得為獨資企業或個人;其為團體組織者,除為公權力行使機關外,無論其為公營或私營均屬之。」

這封解釋函的意思,就是「個人」屬於企業經營者的一種,也必須受到《消保法》規範。

徐明達認為,消保處將個人擴大解釋為企業經營者,以適用新法,雖然立意良善,亦能更完備的保障租客權益,但還是要注意官方解釋與一般民眾認知間存在極大落差,這部份若沒好好處理,以後爭議就會更多。

永勝資產管理執行長徐明達評估,法官不見得會採取解釋函觀點,消保處要有因應措施。永勝資產管理執行長徐明達評估,法官不見得會採取解釋函觀點,消保處要有因應措施。

若納入規範 房東難逃稅

另外,針對外界質疑「定型化契約」效力不及個人,只能規範企業經營者的部份,解釋函進一步說明:「就出租人端而言,不論其為公司、團體或個人,亦不論出租戶數,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者,得以『房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項』加以規範。」

上段話的重點,就是說個人房東出租房子,也應適用定型化契約。但這又產生另一個問題,解釋函中所謂「反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者」文字規範太過籠統,到底怎樣才算「反覆出租」、「偶一為之」?什麼又叫「以出租為業」?

「反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者」這段話相當重要,如果個人房東符合這個狀況,以後簽定租屋契約就必須用定型化契約,也就代表要乖乖繳稅,沒辦法再逃漏稅。

一位不具名的檢察官表示,「反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者」這段話並不是精確的法律用語,解釋空間可以很寬鬆、也可以很狹隘。

舉例來說,若甲房東名下有一間家庭式房子,共有四間房間,若四間房間在同年內不同時間點租給四個房客、簽立四份租約,就符合「反覆實施出租行為」。然而,如果四間房間在同一時間點、與四位房客合簽同一份契約,租期約定一年、甚至二年或三年,這樣較偏向「偶一為之」,似乎能避開定型化契約規範。

訂出新標準 卻也沒標準?

檢察官進一步表示,這項規定中的「並以出租為業者」,這句話可能會出現另一個漏洞。由於是用「並」字,而不是用「或」,所以要符合前述「反覆實施出租行為,非屬偶一為之」,又要符合「以出租為業者」,才適用定型化契約。

此外,「以出租為業」用語也很含糊,這個「業」字是主要職業?還是副業也算?或者通通都算?如果解釋為主要職業,那麼房東只要有正當職業,並藉口出租房屋行為只是副業,是否就能規避新法的約束?而不同的裁決單位,因法理見解不同,就會產生歧異答案。

消保處科員陳世元說,這份解釋函用語沒那麼精準,主要是考量到裁決時,能賦予裁決單位更大的裁量空間,可以視個案作認定。由於個案狀況都不一樣,如果未來租客或房東有疑慮,可向各縣市地政局、或消保官詢問。

徐明達建議,消保處只是發出解釋函,並非解釋令,解釋函內的主張在法律上有很大的解釋空間與認知差異,假如房東不服提出訴訟,法官不一定會採用消保處解釋函觀點。若房東勝訴,則解釋函效力會受到挑戰,消保處宜準備好因應方案。

陳世元回應,法官保有裁量空間,不一定會採用消保處主張。但是,從近年許多判決來看,法官採用解釋函主張的例子越來越多,消保處有信心在法律上站得住腳,也有決心維護租客、房東兩造權益。

消保處解釋函說明,個人也可視為企業經營者,應受消保法與定型化契約規範。消保處解釋函說明,個人也可視為企業經營者,應受消保法與定型化契約規範。

打惡房東 關鍵為何

雖然「房屋租賃契約」已經公告,但呂秉怡點出一個核心問題:「官方是否有足夠能力稽查、地方政府會不會全力配合,是新法能不能成功的關鍵。」假如地方主管機關怠惰、或者官方稽查不力,那房東依然故我,恐成為新法推行的絆腳石。

陳世元也坦承官方人力確有不足,但會盡力且確實稽查。首先,消保處已邀集民間租賃公司、印刷大廠等業者來開會,業者都允諾會配合新法。未來房東到書局買到的契約範本,應會是合乎新法令規範。

其次,消保處將選定學校、辦公商圈等房屋租賃活絡的區域,來作重點式稽查,再由點、線、面一步步拓展,確保新法順利推行。

徐明達則說,推行新法需要時間發酵,一開始書局仍有舊式範本庫存,會等到舊範本賣完才會進新範本。再者,如果遵照新法,房東就非得繳稅不可,所以一定會有不少房東「皮皮的」,等到被房客檢舉再說。甚至不排除會出現職業房東被「罰不怕」的狀況,因為罰款可能比繳的稅還少。所以新法要推展到全國各地,還有一段路要努力!

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