北市公宅潮湧現 租公宅還是買房子

【文/住展雜誌】郝龍斌任內首推的公營住宅政策,成為紓緩高房價居住壓力的解決方式之一。柯文哲上任後,更大舉推動社會住宅,預計興建量達五萬戶之多。公宅願景如在眼前,我們該等待租公宅,捨棄買房的夢想嗎……

備受矚目的台北市公營住宅政策,一路來引發諸多風風雨雨,贊成與反對二方各執一詞。無論您是贊成、反對,柯市府已鐵了心要蓋,且中央也極力推動,協助北市取得公有土地,意味興建公營住宅是大勢所趨,已經「回不去了」。

北市公宅潮湧現 租公宅還是買房子

分配不均衡 信義文山多

目前台北市內已興建完成並提供承租的公營住宅共有七處,分別是文山區萬隆、景文、興隆一區,內湖港墘站,大同區敦煌、大龍峒,中山區行天宮站與士林永平公營住宅。

正在推動中的則有更多(詳見第四十六頁圖表),量體較大者如信義區有廣慈博愛園區、陸保廠營區、三興段等公宅預定地。而文山區若含已完成、正在興建與預定興建的公宅更多,已逾三千戶。

從圖表上觀察,未來公宅最密集、量體較多的行政區,應該是文山、信義、南港與萬華。量體最少的行政區則是松山、中正、士林與大安區。

文山公宅多 柯挾怨報復?

從已興建和推動中的公營住宅量體來看,很明顯集中於文山、信義兩區,尤以文山區約五千戶規模最為龐大。有民眾嘲諷,因為柯文哲選市長時,文山區得票率最差,是唯一得票率未過半的行政區(四九點九三%),所以執政後「刻意懲罰文山區」。

反觀柯文哲得票率最高的北投區(六七點一七%),偌大的範圍卻僅約一千多戶。得票率第二高的士林區(六二點五五%),更僅有一個由中繼宅轉型的永平公營住宅,戶數只有五十一戶。

若把文山區與北投、士林相比,文山區規劃的公宅總戶數比其他二區多太多,難怪文山區民眾憤恨不平,怪柯文哲厚此薄彼,於是群起抗議。文山區每一場公宅說明會上,幾乎都有民眾嗆聲、或者民代表達不滿。

文山區民眾怨氣其來有自,但「懲罰文山區」的說法其實是空穴來風。理由很簡單,公宅預定地都是找市有地、或中央可撥讓的國有土地,哪裡有地、公宅就蓋在哪裡,並非刻意選文山區。

例如柯文哲得票率倒數第二的大安區(五二點三六%),因找不到閒置市有地,只能把華光社區回饋戶移作公宅。所以,文山區公宅規模龐大,原因就出在公有空地比較多。

林全承諾全力協助北市興建公宅。(資料照片)林全承諾全力協助北市興建公宅。(資料照片)

公宅惹民怨 建商卻支持

雖然北市推動公宅遇到民眾反對,但令人意外的是,竟有不少大咖建商支持。

大陸建設董事長張良吉十分支持公宅、社宅政策,他認為政府不能走回頭路,再蓋「樂透式」的賣斷性國宅,而是要興建只租不賣的社會住宅。不過張良吉呼籲,現在北市公營住宅租金水準偏高,平均收入不高的年青族群無力負擔,公宅租金應有調降空間。

宏普建設副總游武龍亦認為,台北市有必要興建公宅。游武龍解釋,時下年青人買不起台北市房子,並非他們不夠努力,而是大環境不佳,使他們薪資無法負荷高房價。

游武龍強調,有人擔心公宅變成貧民窟,這種憂慮根本是多餘的,因為承租公宅的多是青年才俊,當中不乏老師、工程師、甚至是律師,他們有好的職業、好的品性,只是時運不佳,買不起台北市的房子罷了。如果政府可以多幫助他們,讓他們用低廉租金承租公宅,租賃期間多存點錢,終究會有能力買房。

基地新地點 指向國有地

從統計圖表上來看,北市公營住宅確實過於集中在文山、信義區,沒辦法達到均衡分布的理想。不過,這只是目前台北市府推動中的公營住宅而已,接下來市府已向中央要求撥讓國有地,以「中央出地、北市出錢(營造費)」的方式來興建下一階段的公營住宅。

蔡英文總統若想達成「八年二十萬戶」的政見,國有地撥讓將是最關鍵的措施;惟有把國有地無償撥讓給台北市,才能加快公宅的興建速度。也就是說,未來新的公營住宅座落基地,除了市府既有土地外,國有地篤定會佔據不小比例,代表台北市內的國有土地,都可能成為公宅的預定地。

如果您不喜歡跟公宅作鄰居,就只能遠離市有地與國有地。

公宅基地多位在市有、國有地。圖為信義區陸保廠。公宅基地多位在市有、國有地。圖為信義區陸保廠。

公宅打擊房價? 看兩項關鍵

公營住宅在推動過程中,時常遭到周邊居民的反對;民眾反對的關鍵,多認為公營住宅會拖累當地房價與租金行情。然而,這種擔憂是杞人憂天。

據住展雜誌觀察,近年北市房價雖陷入修正格局,但無論是一般公營住宅、或者轉作公宅的聯開宅,社區房價並未比一般住宅跌幅大。若擴大至行政區來看,預計興建公宅數量最多的文山、信義區,近一年新成屋、預售屋房價跌幅分別是四點八六%、一點三四%,跌幅比萬華、北投、大同等多個行政區還少。

為什麼公營住宅不會拖累周邊房價?關鍵有二點:「租金」與「管理」。

北市公營住宅租金雖號稱「市價七折」,但所謂的市價,指的是新房子的租金行情;即使租金打七折,其實不見得會比中古屋便宜。因此,能負擔得起公宅租金的住戶,經濟能力並不會太差;由於租金門檻使然,北市公宅並不易有「貧民窟」的疑慮。

其次,北市公宅雖有提供部份比例給弱勢族群承租,但因管理規約嚴格,社區質感頗佳,應該不會對周邊房價有所衝擊。
北市公宅規定,每份租賃契約書都必須進行公證,且訂有「扣分記點機制」,只要違反規約,例如在社區製造髒亂、過度吵鬧等情事,情況嚴重者就會被記點。記點扣分到一定程定,違規戶就會被強制終止契約,必須在期限內搬走。

客觀上來說,北市公宅的社區生活規約,其實比周邊大多數社區還要嚴格。而住進公宅的住戶,素質大多不差,加上嚴謹的管理機制,整體質感甚至比其他社區來得好。總而言之,若硬要說公宅拖累房價,在實務上並無強而有力的證據。

公宅若有優質管理,並不會拖累附近房價。(圖為大龍峒公宅)公宅若有優質管理,並不會拖累附近房價。(圖為大龍峒公宅)

四類型的人 不適合公宅

乍聽之下,北市公宅頗讓人期待,但並非人人適合住公宅,以下幾種人就不適合承租公宅。

第一種:「不喜歡被約束的人」。

有些民眾住習慣規約較鬆散的公寓或華廈,平時生活無拘無束慣了,若住進公宅可能會水土不服。

比如說,過去住公寓、華廈,鞋櫃或其他日用品就放在梯間,鞋子脫下就放門口。又或者裝冷氣時,壓縮機就隨意掛放在戶外。而上述行為,在北市公宅通通不能做。因為北市公宅規約十分嚴格,就連冷氣管路裝設位置都有統一標準,不是住戶愛怎裝就怎麼裝。

在嚴格的規約之下,確實營造出社區好品質,但也讓不少住戶受不了,認為公宅要求太「龜毛」,以致於每年都有住戶放棄承租。如果受不了嚴格管理的民眾,最好是承租一般房子,或者自己存錢買房。

第二種:「一卡皮箱走跳天涯的人」。

許多人來到台北打拚,只帶著一卡皮箱走跳江湖,租房子往往會挑選家具齊全的物件,就是圖個入住方便,搬家也不必搬運體積笨重的家具。

但北市較早的一批公宅,僅附簡單家具與熱水器、瓦斯爐等廚衛家電,若想要冰箱、冷氣等電器,則住戶得自行安裝,搬離時還必須回復原狀。更重要的是,興隆公宅一區是最後一個附家具的公宅。

在興隆公宅一區後的新建公宅,將不會附家具,意味著承租戶要自行添購所有家當,對不喜歡添購粗重且昂貴電器的租屋族並不友善。

第三種:「離不開原居住地的人」。

從公宅統計圖表上來看,可以發現公宅過度集中在文山、信義區、萬華,其他行政區量體都非常少。士林只有社子永平公宅、大安區只有華光社區公宅、北投則只有奇岩公宅、松山只有健康公宅,中正亦僅有南海段公宅。

居住在上述行政區的市民想承租公宅,中籤機率可能比對中發票還難;若想提高入住公宅的機會,就必申請其他行政區的公宅。如果因家庭、工作等因素不想離開原居住地的人,就不適合等待公宅。

第四種:「運氣不佳或不耐久候的人」。

據行政院多年前統計,台北市租屋族早已超過十七萬戶。若柯文哲「八年五萬戶」政見如實兌現,八年後抽中公宅的平均機率仍低於三分之一。

原本抽中公宅機率已經不高,柯文哲更已把公宅承租資格大幅放寬,除了北市市民可以承租外,凡在台北市工作的民眾也能申租公宅(無戶籍地規範)。雖然對外縣市民眾是個利多,但僧多粥少,往後抽中公宅的平均機率比預期還要低。

再者,公宅從規劃、發包到興建完成招租,至少要三、四年以上,想等著租公宅就得有耐心才行啊!

公宅管理嚴格,連外牆管線怎麼拉都有規定。公宅管理嚴格,連外牆管線怎麼拉都有規定。

租屋是暫時 買房才長遠

無論是租公宅、或是租一般房子,都只是暫時之計。當頭期款不足、或者對未來景氣信心度不足時,租房子或許是不得已的選項,但若想安住得安心、擁有房子自主權,長遠之計還是得買房子。如果看到滿意的房子、合理的價格,那麼不妨可以考慮入手,結束租屋的不確定性。

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