先求有再求好,進擊的小宅買房術!

所謂的「小宅」, 若以銀行貸款登記坪數區分,15坪以下都被歸類為套房,15 坪以上到28坪就算;若以房間數來看,指的是2房產品,符合上述其中一項者, 就可稱之為「小宅」。不過因為新房公設比動輒32~35%,公設34%的35坪新成屋為例,實際室內坪數只有23坪,也算「小宅」產品。

先求有再求好,進擊的小宅買房術!

淡大產業經濟系副教授莊孟翰表示,小宅不僅自備款低、貸款成數高,還有好出租、好轉售的優點,可說是「進可攻,退可守」,自住、投資、置產皆宜,消費者買中低總價的小宅最好選擇交通條件齊全、生活機能成熟與通勤時間短的區域,才能發揮小宅置產理財的最大效益。

以小換大,靠財務紀律跨入小宅置產門檻

大家房屋公關企研室主任朗美囡認為,在北市中心標準3房產品總價動輒2000萬元以上,退而求其次買小宅,「先求有再求好」,或者沿著捷運向外找更低總價的房子,才是首購族實現買房夢想的王道。先入手2房,等小朋友逐漸長大,房價也有機會走出當前下修的局勢,開始反彈,屆時把原有的2房出售當換屋的自備款,也可降低購買3房的貸款壓力。他說:「首購族想跨進小宅,一定要掌握先儲蓄、買小屋、換大屋的三步驟原則。」

房市專家倪子仁也表示,「要實現購屋夢想,最重要靠得是財務紀律!」以總價1000萬的小宅為例,自備二成200萬,第一步就要計算自己離頭期款目標還差多少?還要再存多久才能達標?扣除必要支出,回算每月強迫自己要存下多少的「購屋基金」,才能跨過購屋門檻。第二步則是評估未來背負800萬的銀貸,每月將近4萬塊的房貸支出是否超過家庭月收入的5成以上?一般來說每月房貸支出控制在家庭月收入的3~5成較為安全,越低越好,超過6成就可能嚴重影響生活品質,變成「有房卻沒錢的屋奴」,甚至造成周轉不靈。

有了數字目標、瞭解個人財務體質之後,才開始看屋,並把未來換屋的可能性考慮進去,尋找有保值增值特性的房子。

先求有再求好,進擊的小宅買房術!

小宅3大購屋族群,選屋眉角各不同

東森房屋研究中心副理于靜芳分析,當前小宅購屋客層包括新婚小家庭、頂客族與小資首購,以及退休銀髮族三個族群,除了建議購屋者審慎評估自備款與貸款還款能力外,她特別針對每個族群買小宅的需求與選屋眉角提出解盤。

1.新婚小家庭:因為小宅購屋負擔相對輕鬆,考量未來生小孩的空間需求與親子生活間各自的隱私空間,2房小宅對新婚族來說不啻為邁向幸福的好起點。是否鄰近學區方便接送小孩上下學,或要卡位在知名學區周邊購屋,是這類客層的考量重點,若資金有餘裕,還可在評估坐落地段未來的抗跌性與轉手性。

2.頂客族與小資首購:對於沒有生育小孩規劃的頂客族來說,2房空間的調整變動性很高,一房當主臥,另一房可規劃做工作間、書房、視聽室、收藏房等。但要考量是否會因過度改造空間,造成日後轉手不易的問題。

3.退休銀髮族:都會區銀髮族在子女相繼成家後,過去的大空間打理不易,看準北市房價上漲,將大屋出售,把不動產換成現金,轉購小宅,剩餘資金可規劃養老或其他投資,也可資助下一代成家購屋。銀髮族買小宅時,盡可能要選有電梯的大樓,並要特別留心周邊是否有醫療資源,如果附近有公園綠地可讓老人家散步、舒展身心更佳。

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