亞洲REITs抗跌 日本印尼後勁猛

工商時報【陳欣文╱台北報導】

近期不動產市場圍繞在美國升息的擔憂,全球不動產10月以來下跌4.3%,由美國、歐洲領跌,亞洲市場則相對抗跌,下跌1.6%。法人表示,Fed升息的條件充足,資金短期將持續撤出利率敏感度高的REITs類股,反觀亞洲市場,今年漲幅遠不如美股表現,但因目前相對利率風險低,日本維持低利政策、東南亞處於降息循環,建議投資人可逢低進場布局REITs基金。

元大全球地產建設入息基金經理人吳昕憓表示,去年整理過的日本不動產市場,內需回溫持續帶動商辦承租需求,相對REITs市場,較看好未來日本開發商的反彈機會。

吳昕憓表示,目前開發商評價接近金融海嘯低點,隱含未來房價和地價將再下跌40%,相對應同樣做商辦租賃的REITs評價隱含未來資產價格將再上漲30%,可看出日本開發商的評價明顯與基本面背道而馳,加上短期日圓匯率走勢趨向穩定,因此評估短期日本開發商將具備明顯的反轉行情。

至於東南亞市場過去兩年已提前緊縮,今年各政府開始推出多項經濟刺激政策,加上匯率、原物料止穩,不動產市場有望回到多頭循環,區域內特別看好印尼地產股表現。

瀚亞亞太REITs基金經理人方定宇表示,亞太REITs目前的股利率約4.5%,但亞太不含日本指數產業平均卻只有2.9%,所以即使市場預期12月Fed可能升息,但只要美國的升息步調緩慢,公債殖利率不急升,市場追逐具高股利率題材的標的就會持續。

方定宇認為,目前新加坡及澳洲REITs的股利率,對當地公債殖利率的利差仍高於均值。日本方面,東京商辦的租金走勢與不動產開發商股價有高度相關性,當地不動產市場股價已領先基本面表現約一年半,加上目前地產開發商指數走勢,也已反映租金下滑5%的利空,評價面也較REITs具投資吸引力,因此基金持股已由REITs逐步挪移至東京的地產開發商。

群益全球地產入息基金經理人應迦得表示,整體來看,亞洲REITs受到升息議題的影響相對有限,加上香港、新加坡高股息REITs在租金和出租率上面穩定增長,股利率誘人,因此可望持續吸引資金進駐,後市表現有撐。