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不動產買賣契約成立的要件

【文/住展雜誌】民眾買賣房屋時,僅須買賣雙方當事人就「買賣標的物」及「價金」意思表示相互一致,契約即為成立,所謂「相互表示意思一致」,並不限於當事人間直接為之,由第三人房仲為媒介而將各方相互的意思表示從中傳達因而獲致意思表示一致,契約仍然成立。

李姓男子在二年前委託桃裕不動產仲介公司代售其桃園市的房子,雙方簽定一般委託銷售契約,約定「如買方出價達2050萬元以上,則超過部分為服務費」,房仲人員找到一名買家林女願意出價2100萬元購屋,房仲向李男報告,李男同意以2100萬元出售給林女,林女並簽五十萬元的支票作為定金。

雙方原本預定九月九日簽買賣契約,但林女因個人因素而延宕,後來房仲經李男的同意,以簡訊催告許林女於九月十七日前完成簽訂書面買賣契約,逾期則視為解約,不料,期限未到,李男在九月十四日竟將房子賣給另一位沈姓女子,並辦妥所有權移轉登記,引起房仲公司不滿,向李男求償違約金九十二萬元。

賣方簽認同意將房子出售給買方時,房仲公司即取得服務報酬請求權。示意圖賣方簽認同意將房子出售給買方時,房仲公司即取得服務報酬請求權。示意圖

簽約前房子賣給他人

李男辯稱,他和林女就房地所有權移轉及交付等交易重要事項均未達成合意,雙方也沒有簽立書面的買賣契約,房仲無權請求服務報酬。

本案的關鍵在於李姓屋主與林女間是否已成立買賣契約?台灣高等法院認為,李姓屋主簽的委託銷售契約中約定,買賣契約之成立,是以經委託人即李男在買方簽署的定金委託書上簽認同意出售為要件,並不以買賣雙方簽訂書面買賣契約為必要。

林女已清楚表示所欲購買之不動產及其願以2100萬元承購,李男簽認時,亦是勾選,「賣方(即李男)同意依承購條件出售」,足認雙方的買賣契約業已成立。

契約不以書面為必要

高院指出,買賣契約本不須以書面為必要,僅須買賣雙方當事人就「買賣標的物」及「價金」的意思表示一致,契約即為成立。至於事後為物權移轉登記須以書面為之,乃另一問題。

關於李男抗辯稱他和林女就房地所有權移轉及交付等交易重要事項均未達成合意,高院認為,房地所有權移轉、買賣價金交付及標的物點交等事項,均於民法及其他相關規定中可供依循,李男的抗辯不足採信。高院指出,李男簽認同意將房子出售給林女時,房仲公司即取得服務報酬請求權,但求償違約金九十二萬元過高,判決減至六十三萬元。

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