下一站幸福成家!2房小宅完勝小套房

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高總價、大坪數、氣勢磅礡的豪宅,在新舊政府的打房政策與稅制調整下,從房市主流變成建商頭疼賣不掉、有錢人觀望不敢碰的票房毒藥。傳統30多坪、三四十年屋齡的3房2廳中古屋,雖然坪數實用,但因為屋齡老舊,得先花一大筆錢整修水電管線,建物又沒有電梯,加上不少老屋被隔成套房出租,住宅品質堪慮。反而市面上開始推出總價較親民、坪數約在20坪上下的「小宅」,因為趕上少子化趨勢、單身熱潮與青年首購需求,吸引購屋族搶進。對於現階段高房價時代下,想要成家又同時想買到保值抗跌產品的消費者來說,可以說是通往下一站幸福的首選。

 

小宅VS套房,轉手性跟流通性大PK

「2房小宅轉手市場的流通性跟抗跌性都比套房佳。」東森房屋研究中心副理于靜芳比較小宅與套房的優缺點如下:小宅在自備款金額上比套房略高,但銀貸的成數較高,加上室內可運用空間較廣,對於有生育需求的小家庭來說較具擴充性,在市場上的需求度一直都很高,未來轉手或轉租成功機率較大,承接的買方通常也都是有急迫性購屋需求的新婚首購以及準備迎接家庭新成員的夫妻,客群廣泛,不愁沒有買方。;套房雖然有總價相對低、方便打理得優點,但貸款成數也低,而且換算每坪單價後通常都會比小宅產品還高,加上套房產品可能面臨單層戶數多或同社區求售的戶別多,在投資客退場後,會發現套房的相對增值抗跌性不高。

 

2房小宅很好貸,自備負擔沒比套房重太多

以交往五年準備要在年底結婚的Davis跟Ariel為例,要尋找幸福的小窩的兩人,工作地點分別在南港跟蘆洲,沿著捷運找房自然是對彼此都方便的選擇,但傳統捷運三房的價錢對出社會沒幾年的他們來說壓力太大,他們進而開始考慮買小套房。但經過一番詢問後,Davis才發現銀行對小套房放貸態度保守,多數只願意放貸到六成。

就拿同樣每坪行情60萬的地區來比,20坪小宅總價1200萬,可拿到八成房貸總共960萬,民眾自備款準備240萬;但如果選擇總價720萬的12坪的套房,貸款可能降到七成、六成,自備就要準備到216~288萬。對像Davis跟Ariel這樣努力ㄍㄧㄥ出自備款的新婚首購族來說,差不多的自備款,選擇小宅比選擇套房,更能發揮出的效益更大!

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買套房當心進「套房」,買小宅才好幸福成家

因為房價貴,家庭人口減少,今年建商新推案的主流都瞄準17~28坪的小宅市場推案,讓搆不上高房價的青年首購族群,透過空間縮小拉低總價,可以幸福成家。房市專家陳高超也提醒,雖然小宅是「窮則變,變則通」之下的產物,但首購族群要注意,不要因為手頭現金不多,一昧追求「小」跟「低總價」,去買到「小套房」。雖然不少套房產品強調「挑高3米6、4米2,使用空間大」等特色,但現行建築法規中,二次施工的挑高都屬於違建,有些小宅因為坪數不足而把陽台、公共空間外推,影響結構安全性,經檢舉可能會被報拆。

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此外,套房產品還有「擴充性不足」的隱憂。陳高超說,很多單身族、頂客族可能一開始因為總價負擔較輕而選擇購買小套房來晉身有房階級,本來很開心自在的生活突然因為「有喜了」,才發現套房不好轉手,馬上又得面臨小寶寶未來空間需求,人生真的因為買套房而被套牢了。

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