【專家專訪】實價登錄房價全都露 黃舒衛:將加速買賣成交速度

【專家專訪】實價登錄房價全都露 黃舒衛:將加速買賣成交速度

實價登錄終於正式上線了,雖然房價尚未明顯下修,不過買賣雙方的認知差距將減少,議價時間也將大幅縮短,將更有利於交易。雖然實價登錄好處多,但消費者查詢時還是有些小撇步需要注意,像是不要忘記扣除車位坪數和價格,記得扣掉極端值,才能查到更準確、真實的價格喔!

實價登錄上線 消費者買房可多方查價

2012年10月15日起,實價登錄房價資料在網路上線,隨著網站逐漸穩定,也有愈來愈多資料被放入登錄網,民眾無論買屋、賣屋都將更有保障。(內政部不動產交易實價查詢服務網址:http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/login.action)

雖然實價登錄房價由政府把關,較具公信力,但還是有些地方要注意。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,消費者可以把握一些估價原則,像是避免拿公寓與大樓比價,最好挑類似屋齡、屋況的房屋比價,才能比到真實價格。

他舉例,一樣是大安區敦化南路二段巷弄的房屋,40年老公寓無法與2年內新成屋比價,40坪房屋也無法與15坪小套房比價;一定要挑類似規格的產品,才能在相同條件下比價。

有些市中心老舊社區房價本來就比想像來得低,像是台北市信義區吳興街與信義計畫區雖然僅5分鐘距離,但信義計畫區每坪破百萬元,吳興街上卻還有每坪40萬元左右的房屋。因此更需要注意路段本身的條件,若查到較為低價的房價,不能代表信義區房價跌了。

黃舒衛表示,第二點要注意的是一定要排除極端值,有些物件雖然換算起來好像很低價,或是價錢特別高,中間一定都有一些額外的原因,像是屋齡高、屋況條件特別差、熟識的朋友買賣等,都可能導致表面單價看起來偏低。

房屋單價偏高的,可能是因為買賣雙方有其他的協議,或是那間房屋本身是豪宅。黃舒衛建議,看到偏高、偏低的房屋單價,建議直接忽略或取中間值的價格,較具參考性。

扣除車位與頂加 查詢結果更真實

另外,實價登錄內容雖然包含車位的坪數與價格,可是該項內容並非硬性規定必須填寫,有些買賣方就沒有填寫車位內容,容易造成房價看起來比實際情形還要低。

舉例來說,假設台北市大安區40坪大樓含車位,最後成交價為1,800萬元,如果直接換算單價,會以為一坪房屋僅45萬元,好像比市價低,但其實這筆總價包含車位200萬元和10坪的車位,所以扣除掉車位坪數、單價後可以發現,真正使用房屋面積為30坪、房屋總價為1,600萬元,真實成交單價是53.3萬元。

黃舒衛提醒,大台北寸土寸金,車位占去的坪數和價錢也不容小覷,假設登錄網站上的個案標題有寫含車位,但交易明細內又沒有敘述車位的資料,消費者可以自己換算,車位的坪數約10坪,台北市中心車位約300萬元至350萬元,市郊約250萬元至300萬元,可以直接扣除坪數、車位,換算真實的價格。

結合實價登錄與房仲網 貼近真實狀況

黃舒衛表示,實價登錄於2012年10月15日第一波開放查詢,但網路線上的全台房屋數量僅1萬6千多筆,台北市則為780件,這些案件多半是8月底之前登錄的價格,8月底之後的價格則還不能查詢,也就是說光是房價本身的時效性就會遞延約2個月。

實價登錄議題從2012年7月開始醞釀發酵、8月實施、10月15日上線後,其實對房價影響不大,因為有買賣需求的民眾還是會在這段時間購屋,只是對於未來買賣雙方來說,又多了一項具有政府保證的公開數據,以後要購屋、賣屋的民眾,勢必會先上網查詢行情後,更了解房價行情,也較容易撮合房價。

黃舒衛分析,實價登錄上線後,對買賣雙方來說都更具保障,雙方皆可了解市場行情,也能加速買賣成交速度,讓全民都了解房市趨勢;另外,實價登錄揭露房市資訊後,資訊不對稱、從中作梗炒作房價的情形將大幅減少,投資客套利的機會也大幅降低,可以驅逐劣幣、有助房市回溫、房價回歸理性。

黃舒衛表示,除了實價登錄資訊外,不少房仲網站也早已有成交行情的查詢系統,買賣雙方在交易前,仍可同時參考多方資訊,像是可以上網看房仲的行情,再去查詢實價登錄,多管齊下、更了解房價行情,也更能掌握房市動態,得到更準確、真實、第一手的資訊。



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