【地產專欄】邱太煊:房地產難下跌的四大理由!

【地產專欄】邱太煊:房地產難下跌的四大理由!政府打房不見成效 從四大要件看出問題

房產多頭已經走過九年,可說是史上漲最久的一次,面對全球央行狂印鈔票的情勢下,不管從資金角度或是打房政策想要下修房地產,只有一個字「難」。

房產多頭 顛覆了傳統

這一波房產多頭走了九年,顛覆了傳統「七年一循環」的說法,許多學者專家大聲疾呼房地產的拐點已到,想要買房再等一等。然而,這一波史上漲最久的房產多頭市場,遇上了前所未見的全球經濟困局,各國央行爭先印鈔救市,不能再用過去的觀念妄下房地產準備下修了!

一、從資金面角度來看,歐洲央行總裁德拉吉9/6宣布啟動直接貨幣交易(OMT),允許ECB「無上限」購買短年期歐元區國家主權債;旋及美聯準會(Fed)9/13也推出第三輪量化寬鬆(QE3)政策,每月購買400億美元抵押貸款債券(MBS),直到失業率大幅調降為止。不久,日本也跟進啟動印鈔機,日本央行宣布擴大貨幣寬鬆,增加資產購買計劃金額10萬億日圓,使總額高達80萬億。

當全球主要經濟體都競相印鈔還債,這些資金流竄到亞洲新興市場國家,勢將造成物價通膨,房價飆漲的無奈窘境。

二、美聯準會也宣示「維持超低利率」,從2014年年底延長到2015年年中。換言之,全球央行借低利措施,鼓勵投資、消費的策略不變,所以台灣央行低率政策恐仿效美國,短期沒有升息計畫,所以2015年前期待房地產修正的民眾,恐還有得等。事實上,房貸利率代表房貸族負擔的程度,長期低率房價要跌實在不容易。

值得注意的是,若利率維持長期低率,壽險業利差損問題更形嚴重。當壽險業資金苦無穩定報酬去處時,勢將再投入有穩定收租報酬的大型商用不動產來避險,像富邦人壽以67億買下西門町萬國商業大樓、國泰人壽以72.56億搶下信義路三商美邦宏遠大樓,投報率雖低,但壽險業不把資金活用,長期利差損恐拖垮財務。既然壽險業買樓鎖定市中心精華地,精華地段房價具有保值抗跌的特性。

三、政府打房政策持續:房地產一向被視為火車頭產業,政府決不會笨到將房價打下來,因為房價驟然下跌,引發的金融危機更難收拾,從奢侈稅、實價登錄、緊縮豪宅貸款等政策,就知若不用政策手段壓抑,房價將繼續飆漲,政府希冀的是「穩定房價」而非打壓房價。

四、籌碼穩定:北市市中心有捷運信義線、松山線、遠雄大巨蛋等利多支撐,加上籌碼相對穩定,房價持續高檔盤整;新北市像新莊副都心籌碼凌亂,早期入場投資客過多,加上房價動輒總價三、四千萬以上,一般自住客難進場,目前價格難有起色,所以買房得挑籌碼相對穩定的區域。

【地產專欄】邱太煊:房地產難下跌的四大理由!互聯興業執行董事邱太煊



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