【文／海寬】

迎接928檔期來臨，北台灣不動產業者已準備了銷售金額達1600億的新案推出，這麼龐大的案量，如果沒有銀行在背後支撐，恐怕情況就完全改觀。因為從一、二年前的雙卡風暴，使銀行的放款業務大幅改變，為了提高放款餘額，只有承作有擔保品的土地融資業務，而這項短期放款，的確使銀行業的放款大幅成長，有效彌補停止承作雙卡業務所留下的放款空間。

但近半年以來，銀行業的土地融資放款量與案件卻已呈現趨緩之勢，這說明了建商不再買地。建商不再買地的原因，除了先前已購入外，就是對未來不動產的景氣不看好，對銀行業而言，這是一個很重要的警訊。

傳統而言，928檔期屬下半年銷售成績的一個關鍵指標，今年當然也不例外。只是今年已是不動產多頭景氣的第四年，928檔期的銷售成績，已預先有不樂觀的氛圍出現。各種跡象顯示，928檔期可能是個轉折點，未來的長期將是下滑之勢，可以從以下幾點看出端倪。

近一年以來，建商購入之土地成本越來越高，加上營建成本亦上漲，這些上漲幅度已超過建商之預期，在市場(建坪)售價未有同步調高之際，已侵蝕建商未來的獲利空間。所以土地轉手的獲利率，雖不如將來開發興建後之獲利率，但至少現金到手，風險轉嫁。「新光人壽」出售「信義聯勤」土地，表面上說是為了美化財報，但以售出之價格推算，將近有47%左右的土地增值空間，在持有二年期間，竟然比一個個案的開發獲利率更高。如果當地的土地，未來每年還有近20%的增值空間，現在更不應該出售，而要繼續持有。所以「新光人壽」出售「信義聯勤」土地之舉，也代表其看淡未來不動產之景氣。

隨著油價上揚，民眾支付日常生活開銷的比例亦調高，亦排擠購屋之需求。尤其在普遍未調高薪水的狀況下，薪資是呈現負成長的狀態，購屋的目標與時程將往後遞延。而現今最大的問題在於房價過高，使月薪收入族群，向銀行申請房貸成數時，普遍不足達到銀行的標準(需降低成數，提高自備款)，當然影響購屋意願。

扁政府時代，提出的「優惠利率房貸」額度，至今僅使用約6成。這表示，符合政府規定標準且有能力購屋者，在這4年內已陸續購入房屋，在其邊緣者，已經被這波上漲的房價淘汰出局。馬政府為維持房市榮景，提出的「青年購屋優惠」政策，是引誘購屋能力薄弱族群進場購屋，在景氣反轉之際，首先棄守房貸的，最有可能的就是這族群，這也是銀行所憂慮的地方。

國內對於牽涉不動產相關法律條文甚多，自然限制外國人或外資購入。馬政府既將開放「陸資」進場，雖不否定對不動產市場會有激勵作用，但實際上探究，不論「陸資」或「外資」，最在意的 是稅制問題，為何國內有所謂的「土地增值稅」？與一般國際上各國的不動產稅制格格不入。而課徵「土地增值稅」，是不是就表示不鼓勵「陸資」或「外資」長期持有？而要課徵這種「稅外之稅」。

且不論何種外來資金，若有貸款業務需求，本國銀行業如何取得其徵信，核準放款，都將是一大難題。稅制與法律條文若未修改，永遠是國際資金投資台灣不動產的一項阻礙。

近期學者提出的房地產泡沫化警告，實實在在打醒了政府、銀行、與民眾，但建商隨之提出相反的看法、見解，認為現今是盤整、打底，隨後才會進一波上揚….等理論。就建商而言，當然不會悲觀，也不認為景氣高峰已到。因為，如果建商自己都悲觀，自己都認為景氣高峰已到，何以寫得一份完美的興建計劃，而取得銀行的融資？從上一波景氣高點(約85~86年)，建商的言論就可得到證明，建商永遠勾勒美好的遠景，等著大眾進場購屋。

928檔期就快到來，此波景氣是從此下滑或持平走勢，結果已呼之欲出。