【文/施絢傑 攝影/邱添榮】今年第一季，台北市政府揭櫫了『台北好好看』計畫，其中一項子計畫『好區位新風貌』，乃是針對市區老舊建物，
提供有關外牆清洗、改善，鐵窗及違規廣告物清除等項目的經費補助。姑且不論此計畫的真正目的，是為了兩年後的花卉博覽會而急就章，還是市府真的有心以此為開端，落實一系列的都市更新擘畫，對民間來說，都是讓自居的建物改頭換面、價值倍增的好機會！

信義計畫區、內湖科技園區、南港經貿園區、大直明水路及大灣北段重劃區，這些區塊，都是近十餘年來，北市境內逐步崛起的新興地帶。不消說，這些區域內的建物，無論商用或住宅，都相當新穎，且不少融合了現代設計美學，透出截然不同的樣貌。

不過同一個時間，台北市內也還有許多角落，仍呈現陳舊的氛圍；大同、萬華區是多數人立即想到的地方，然而近年房價狂飆的中山、大安、松山等區，也都存在著開發年代久遠，風貌和國際大都會全然無法畫上等號的建物或區塊。

台北市內老舊建物充斥，大家都略知一二，但是您可知道，北市老屋的比例有多高嗎？

根據台北市不動產數位資料庫，引用九六年稅捐處統計資料所計算，北市境內共有百分之七十二強的住戶，住屋屋齡超過二十年；當時北市共一○一萬八千兩百一十戶，居住建物屋齡超過二十年者，就計有七十三萬三千多戶。等於每十戶台北市住戶中，就有超過七戶的建物，是超過二十年屋齡的。

這無怪乎八七年政府首度啟動都市更新方案後，台北市就被視為重點區域；尤其近年房市景氣高檔，閒置土地快速開發殆盡，老舊社區於是變成新金雞母。房仲業更統計，屋齡超過三十年的中古物件，近幾年成交比例攀升情況明顯；以今年第一季來說，三十年老屋成交比例就超過一成四，行情更漲逾五成。

無論是政府推動不力，或的確需要更多時間『等待』，就現狀來看，都市更新的成效都不盡理想。然而都市更新仍非一蹴可及，因此今年台北市政府揭櫫了所謂『台北好好看』計畫，就是透過其他不同的途徑，來達到市容美化的目標。

而『台北好好看』之中一項子計畫，和都市更新最息息相關，那就是計畫三『好區位新風貌│清理老舊牆面』。實際內容是針對老舊建物外牆的重新整頓，做一定比例的經費補助，藉以鼓勵市民積極進行老屋內外翻修、整頓。

根據該辦法，補助共分為兩大項目，一是外牆清理、二是老屋拉皮，分別根據市府公告的『臺北市建築物外牆清理補助實施方案』及『臺北市都市更新整建維護實施辦法』辦理。前者主要針對老舊建物外牆清洗，鐵窗整理及外牆違規廣告物拆除，後者則是指建物內、外部公共安全設施與環境景觀之修繕。

那麼，哪裡的建物適用外牆清理？哪些建物又可申請老屋拉皮補助？由於台北好好看計畫頒行，近程目標乃是針對兩年後的台北花卉博覽會，因此根據所謂『策略性地區』與『一般性地區』，補助條件有所區分。

首先外牆清理部份，第一要件就是必須臨市區二十米道路；再者必須距離觀光景點、交通樞紐或聯外要道五百公尺內【註1】。此外，竣工五年內（以建物登記簿謄本或使用執照記載為準）及百貨公司、商場、辦公大樓等商業使用比例達百分之五十以上之建築物，則不適用此辦法。實際執行則有市府公辦，申請者自辦兩種方式。

市府公辦為全額補助，並由市府招商，內容有外牆清洗，違規廣告物與臨幹道面鐵窗拆除，及建物外周界之纜線清理等。申請人自辦則可再分完全自辦與委託市府代辦兩種，政府補助額為七成，實施項目則比市府公辦少一項鐵窗拆除。

市府公辦部分，在申請通過後三十天內執行，自辦之委由市府代辦者，是申請過關三十日內，需繳付總款項的三成；全數自辦者，則須在申請完成後百日內執行，違反上述情況者，兩年內不得再提出申請。

老屋拉皮之項目則更多，不僅有建物內外部之分，且還另分公共安全、環境景觀兩大子項。建物外部方面為防火間隔(巷)或社區道路美化，騎樓整平或門廊修繕，以及無遮簷人行道之舖面、植栽綠美化，及街道家具等設施之維護整建。

建物內部則又分建物本體及內部；這部份和一般印象中的建物內外拉皮十分接近，包含公共走道或樓梯修繕，通往室外之通路或門廳修繕，陽臺或露臺綠美化，屋頂平臺綠美化，建物立面修繕（含廣告招牌、外牆清洗、拆除鐵窗等），建物門窗修繕及拆除舊有違章建築等。公共安全部份之防火避難、消防及無障礙設施修繕，也都在此列。

補助款部分，也根據建物所在區位之不同而有差異；這部份分為『策略區域』及『一般區域』兩類，策略地區之補助成數以百分之七十五為上限，一般區域上限則為四十五％。

老屋拉皮的策略地區，和外牆清理的策略性地區重複性相當高，也包含觀光景點、交通樞紐及聯外要道，不過細項規定更多，且還有科技產業軸帶、親水區域及『花博熱區』等三類【註2】。

再者，一旦申請實施外牆清洗或拉皮，則往後除非遇天然災害，或其他不可抗力之因素，並經更新處同意，否則五年內不得再任意變更建物外觀，或提出類似之補助申請。至於違規廣告物拆除後，如要新設廣告物，則應向北市建管處申請設置許可，並得依北市廣告物示範區美化更置申請及補助作業須知，申請補助。

由上面的計畫辦法來看，對居住在市區老舊建物的居民來說，的確是個好康的代誌；衝著二○一○年北市花博會的舉辦，可以拿到最少七成，最多全額補助，來進行建物外牆清理。而就算建物區位並非所謂策略地區，也有將近五成的補助款，可以施作老屋內外拉皮。

透過拉皮或外牆清理，不僅建物外觀煥然一新，其實對中古屋賣相，乃至交易行情也有助益。就有個案因為外部拉皮，行情立即翻漲五成，還有一些主幹道建物住戶申請一般地區補助，同時又將外牆廣告出租，賺取租金，結果是一毛也不用花，就達到內外拉皮的效果。

台灣民間總跑在政府之前，老屋拉皮拼商機這部份，民間業者也早就動作頻頻；尤其近年北市房價行情狂飆，更讓收購老屋，重新翻修後加碼出售的方式，蘊含更大的獲利潛質。媒體量頗大的士林「富春居」、永和捷運旁熱銷案「永安MRT」，及龍騰設計推出的北市個案，就都是舊屋拉皮案例。

舊屋拉皮外觀更新，即可讓房價翻上好幾翻。圖為永和某棟大樓，前棟更新後面貌明顯煥然一新。

以酒店式公寓為號召的「富春居」，是屋齡二十年的老屋拉皮個案（原使用執照為民國七十八年核發）。據了解，該建物原本都做出租用，去年經變更使照並內外部都做拉皮之後，始改為銷售模式。

該案開出每坪八十萬，對照該區二十年舊屋之中古屋，行情約僅每坪三十五至四十萬，可說差距甚大。不過商務住宅出租和一般民宅中古屋的折舊率並不同，加上內外拉皮、物管費用，及取近年當區土地及新案成交行情評估，該案的實際成本或獲利空間，並不比全新個案多。

龍騰設計則是在北市大安區及北縣永和都有個案。去年的「安和美學」，是使照六十八年、位於安和路上「中榮大樓」的內部拉皮，可售四戶位在五樓，開價每坪七十萬（含裝潢）；今年的光復南路「大安美學」屋齡則是二十五年，位於九樓，同樣共四戶含裝潢銷售，開價則為五十九萬/坪。

「安」案周邊二十五年左右中古屋成交價差，從不足四十萬到超過五十萬皆有，「大」案周邊同屋齡之中古屋行情，則在四十萬上下；前者賣遠企商圈和安和豪宅聚落，後者則標榜近信義計畫區。目前遠企商圈周邊早已是豪宅天下，新案單價百萬起跳；基隆路、光復南路交叉口的新屋行情，也高於每坪五十九萬。

「富春居」是內外皆拉（整修），採新案銷售模式推出，開出區域高價，並不讓人意外；龍騰設計舊屋翻新案，價格則略低於當區新屋行情，畢竟兩者屋齡都只有內部拉皮。平心而論，「富」案算是特例，如龍騰設計這種收購舊屋，內部拉皮的案例，則在北市或北縣精華區時有所聞。

根據龍騰設計說法，這類操作，獲利要比純粹土地暨建築開發稍低；但由於操作及資金門檻確實比土地建物開發低，因此這類個案仍有生存或獲利空間；此外，也和大台北精華區可開發素地難尋，都市更新又緩不濟急有關。

北市府的『台北好好看│老屋拉皮子計畫』，近程目標是針對兩年後的花卉博覽會，進行市容更新的『臨時抱佛腳』，畢竟兩年時間，不大可能藉由重建、改建，來改善北市部分地區的窳陋容貌；近年北市新屋房價狂飆、豪宅瘋起，則給了都會區老屋藉由內外部翻新，身價倍增的機會。

但無論如何，這些都是治標，真正的市容更新美化，甚或居住建物結構安全改良，老舊建物的徹底拆除重建，也就是積極的都市更新，還是治本之道。

根據完整定義，整修或整建的確是達成都市更新的手段之一；不過就國外實例，之所以用外部整修或整建方式，也就是俗稱拉皮方式進行更新，主要是因為更新標的物，是不宜拆除重建的古蹟，或具歷史意義建物。

目前台北市都會區老屋，無論是內外皆拉，或僅拉內或外，實非北市真正需要的更新手段。某個角度看，實是因為花博會迫在眉睫，市府只好出此策，便宜行事。故我們仍要呼籲，該推動的還是要推動。

至於對民眾來說，透過這項政策補助，進行建物拉皮、外牆清理，藉此改善居住環境或提升房屋價值，當然都是穩賺不賠的買賣。台北好好看之『好區位新風貌』，創造新面貌、新利基，市民的確賺很大！

觀光景點：距離「故宮博物院」、「臺灣博物館」、「國父紀念館」、「中正紀念堂」、「歷史博物館」、「臺北二二八紀念館」、「孔廟」、「華山藝文特區」、「信義商圈」、「臺北文化體育園區（松山菸廠）」、「龍山寺」、「忠烈祠」、「西門町」、「士林夜市」、「華西街夜市」、「公館夜市」、「饒河夜市」、「師大夜市」、「永康夜市」、「臺北市立動物園」、「中山一號公園」、「中山二號公園」、「大安森林公園」、「新生公園」、「青年公園」、「中山十四號公園」、「中山十五號公園」、「榮星公園」五百公尺範圍內。

交通樞紐：距離「松山機場」、「臺北車站」、「松山車站」、「南港車站」、「萬華車站」及各捷運線車站出入口五百公尺範圍內。

聯外要道：距離「臺北大橋」、「忠孝大橋」、「中興大橋」、「萬板大橋」、「華江大橋」、「華翠大橋」、「光復橋」、「華中大橋」、「中正橋」、「永福橋」、「福和橋」及「重慶北路交流道」出入口五百公尺範圍內。

花博熱區：北至中正路、東至建國南北路、南至忠孝東西路、西至環河南北路。

科技產業軸帶：南港經貿園區、大內湖科技園區。

親水區域：1以臨基隆河、淡水河、新店溪、雙溪、景美溪沿岸第一進街廓。2公館新世界

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