台中房市首購站上五成
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住展 (2009-01-21)
住展房屋網提供
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兩岸一日生活圈形成之後，其他先不想，只要想到中國大陸十多億人口對台灣的好奇心，就有很大的想像空間，要怎樣把這股發散的力量匯整起來，循序漸進地導進台灣，成為台灣經濟成長源源不絕的新動力。
首先是城市定位重新啟動，大前研一造訪高雄，認為高雄國際行銷太少，應該讓世人更加認識高雄之美，高雄有條件從工業之都轉型為休閒之都；台北市屬於財經行政重鎮樞紐，本應走向國際化。
台中市肩負滿足中部五縣市消費的責任，形成以服務業發展為主的結構。這個結構對台中房地產的影響頗為深遠的，服務業需要外來客源才能蓬勃發展，要進一步吸引外來客源在台中置產，台中房市交易才能更活絡，房價才有更紮實的競爭力。
回顧921之後的台中房市，約略可分為三階段。
第一階段：從921到SARS
這個階段房地產可說是前途茫茫，當時台中的建商從400家的榮景到只剩下30餘家，許多建商以倒閉收場，剩下不到原有的一成。那時七期土地連每坪不到二十萬都賣不掉，其中由鉅著名的建案「理性與感性」，曾傳出以12萬的價格斷頭賣出，卻還是乏人問津；而北屯大毅建設迪斯奈的土地，當時一坪也只有6、7萬，這是現在很難想像的一種情況。
第二階段：中科計劃帶頭拉升
從92年SARS之後，房市景氣開始急拉。一般認為，房地產復甦的第一把火，是從中科開始點燃的。以福科路上的「鄉林霞觀」為例，單價在半年內就從9.5萬上漲到20萬，接著台中市的七期、八期、南區的房價也全面上漲。
這一波的漲幅是從外圍的透天和首購開始漲起，和現在不太一樣的是，當時的首購族很多，而一般換屋族不多，豪宅量就更少了，這和其他地區的買方結構類似，屬於比較健康的型態。
但在經過這幾年之後，台中推案焦點一直往七期豪宅集中，單價、總價愈推愈高，屢創高價搶盡媒體版面，排擠效應之下，首購族大量減少，中產階層也逐漸式微，豪宅個案不斷增加，呈現倒金字塔型的結構。
這一波的漲幅是從外圍的透天和首購開始漲起，和現在不太一樣的是，當時的首購族很多，而一般換屋族不多，豪宅量就更少了，這和其他地區的買方結構類似，屬於比較健康的型態。
但在經過這幾年之後，台中推案焦點一直往七期豪宅集中，單價、總價愈推愈高，屢創高價搶盡媒體版面，排擠效應之下，首購族大量減少，中產階層也逐漸式微，豪宅個案不斷增加，呈現倒金字塔型的結構。
第三階段：豪宅市場嶄露頭角
從2006年年初開始，房地產逐漸開始盤整，4月底時，由鉅標購購得七期每坪80萬的土地，使得本來在盤整的價格瞬時甦醒，於是台中建商開始瘋狂搶地，台中房市的豪宅市場正式來臨，台中的城市地位當然也隨著房價的高漲而提升。
全台媒體幾乎都將價格焦點集中在七期重劃區，單價從每坪突破30萬元，一路喊升到每坪50萬以上，甚至連鄰近的八期重劃區，都出現30萬以上的高價住宅，氣勢強勁。
在北部投資客以及返台台商這兩股勢力的支撐下，台中豪宅價格上衝的力道確實驚人；但是這種高度倚賴外來客源的市場，相對風險也會比較大，就像2008年第二季房市急凍以來，投資客跟台商快速縮手，七期房市異常冷清，甚至是從2008年10月以後，七期就不見新案，不少大案都提早休假或撤場，準備年後再戰。
全台媒體幾乎都將價格焦點集中在七期重劃區，單價從每坪突破30萬元，一路喊升到每坪50萬以上，甚至連鄰近的八期重劃區，都出現30萬以上的高價住宅，氣勢強勁。
在北部投資客以及返台台商這兩股勢力的支撐下，台中豪宅價格上衝的力道確實驚人；但是這種高度倚賴外來客源的市場，相對風險也會比較大，就像2008年第二季房市急凍以來，投資客跟台商快速縮手，七期房市異常冷清，甚至是從2008年10月以後，七期就不見新案，不少大案都提早休假或撤場，準備年後再戰。
第四階段：房市結構重回自用
這幾年來台中房市發展的不正常現象，首推就是推量太大，近年來不論是七期，南區、中港路上，到處可見新案的推出，其中投資客占的比率很大。估計目前投資客尚未出清的投資戶至少上千戶。
對外來買方來說，首選七期的策略並無不妥，一來因為相對房價比台北低，出手購買果斷，二來因為外來客進駐一定會先選購區域中相對稀少的產品。當台北市可投資的房屋價格都已經攀上峰頂之後，自然會往其他有未來潛力的都會區，尋找適合的投資目標，而且還會有「口碑效應」，呼朋引伴一起去購買，造成七期買方約有五成以上都是投資客的怪現象。
過於集中七期及美術館周邊的高價位產品，嚴重扭曲的市場結構，台中當地的市場人士感嘆：台中市90%的推案量與90%的台中市民無關，因為建案總價大多從2,000萬開始起跳，根本已經偏離一般基本需求，另一個問題則是結構扭曲。
一般正常的結構，應該是首購佔五成，換屋跟投資加起來佔五成，通常投資佔一至二成，換屋佔三成到四成，照理說豪宅比例大約是一成，頂多不超過兩成。
而現在房市陷入寒冬，七期推案大受影響，目前市場僅剩5、6個零星個案在銷售，有「急流勇退」的味道。反而是像北區、北屯區一帶，這些之前推案量不多的區域，近期推出二至四房的產品很受歡迎，回歸到自住型首購及換屋市場。
像是北區的「勝美學」、「櫻花歐夏蕾」，都有不錯的銷售佳績，「櫻花歐夏蕾」複層式創意一房及二房，深受當地投資客喜愛，買來出租當房東的長期投資客，就佔有六成之多。
對外來買方來說，首選七期的策略並無不妥，一來因為相對房價比台北低，出手購買果斷，二來因為外來客進駐一定會先選購區域中相對稀少的產品。當台北市可投資的房屋價格都已經攀上峰頂之後，自然會往其他有未來潛力的都會區，尋找適合的投資目標，而且還會有「口碑效應」，呼朋引伴一起去購買，造成七期買方約有五成以上都是投資客的怪現象。
過於集中七期及美術館周邊的高價位產品，嚴重扭曲的市場結構，台中當地的市場人士感嘆：台中市90%的推案量與90%的台中市民無關，因為建案總價大多從2,000萬開始起跳，根本已經偏離一般基本需求，另一個問題則是結構扭曲。
一般正常的結構，應該是首購佔五成，換屋跟投資加起來佔五成，通常投資佔一至二成，換屋佔三成到四成，照理說豪宅比例大約是一成，頂多不超過兩成。
而現在房市陷入寒冬，七期推案大受影響，目前市場僅剩5、6個零星個案在銷售，有「急流勇退」的味道。反而是像北區、北屯區一帶，這些之前推案量不多的區域，近期推出二至四房的產品很受歡迎，回歸到自住型首購及換屋市場。
像是北區的「勝美學」、「櫻花歐夏蕾」，都有不錯的銷售佳績，「櫻花歐夏蕾」複層式創意一房及二房，深受當地投資客喜愛，買來出租當房東的長期投資客，就佔有六成之多。
北屯區的「比佛利」及「佛羅里達」也是主推二至四房產品，由於地點好，單價又合理，市場接受度也是很高，區域客佔八成以上。甚至是紅火一時的中科地區，新案的規劃也是回歸以首購需求為主，這樣的市場結構調整是健康的，將供給分散給各種不同的需求，對房市長期發展比較有利。
根據營建署97年第三季「住宅需求動向季報」報告顯示，台中市民對未來房市的信心度，是全台灣最高的，不但高於北部與南部，甚至高於全台灣的平均值，全台灣對未來景氣信心平均值為55分，台中市高出平均值10分達65分，顯示台中市民對未來房價，相對有信心。
另外在購屋動機方面，也看出一些變化，首購自住的比例，從2007年第三季以來，最低為46%，2008第三季上升至59%，增加一成多；投資比例則由22%下降到14%；換屋比例從36%下降到27%。
不景氣階段，首購成為主流算是常態，也趁機將推案過於集中七期的現象做個調整，重新將市場供需做好分配，畢竟台商六千億資金的回流，勢必有一部份會流向眾所矚目的台中，中科、水湳經貿園區等，都有機會是資金挹注下的下一個明日之星。
根據營建署97年第三季「住宅需求動向季報」報告顯示，台中市民對未來房市的信心度，是全台灣最高的，不但高於北部與南部，甚至高於全台灣的平均值，全台灣對未來景氣信心平均值為55分，台中市高出平均值10分達65分，顯示台中市民對未來房價，相對有信心。
另外在購屋動機方面，也看出一些變化，首購自住的比例，從2007年第三季以來，最低為46%，2008第三季上升至59%，增加一成多；投資比例則由22%下降到14%；換屋比例從36%下降到27%。
不景氣階段，首購成為主流算是常態，也趁機將推案過於集中七期的現象做個調整，重新將市場供需做好分配，畢竟台商六千億資金的回流，勢必有一部份會流向眾所矚目的台中，中科、水湳經貿園區等，都有機會是資金挹注下的下一個明日之星。
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