台北市房屋產品規劃，朝M型化發展，圖為大坪數豪宅「文心AIT」，規劃196坪一戶。

從前幾年景氣持續向上，馬英九當選總統後的繼續狂飆，到金融海嘯後迅速結凍，這些年的房市發展，可說猶如雲霄飛車般。而除了一般熟知的價與量飆漲外，近年房地產市場，還有另一個變異度頗大的現象，是值得吾人加以探討分析的，那就是產品規劃之趨勢變化。

無論是業界本身說法，或是報章媒體報導，近年我們的確愈來愈常聽到房市產品Ｍ型化的說法。然而，這是業者『製造』趨勢，為其規劃作嫁，亦或真是時勢所趨，為不可忤逆之潮流？以下我們即從本刊獨家的新屋市場資料出發，分區進行數據分析，一來探究此現象的真實度，再者也嘗試討論其背後的意涵。

有關房市產品Ｍ化的說法，最早的相關區域就是台北市。其說法大約是，由於包含土地資源漸稀在內的議題發酵，房價水漲船高，於是新推案在規劃產品時，逐漸朝兩極化，也就是小坪數與中大坪數兩種極端發展。

當然這是大略的說法與現象；市場推案數據這邊，又呈現什麼樣的情況？從附表一我們看到，九二、九三年市場景氣剛剛起飛，不過一般型產品僅三房比例稍高，略多於一成六，合計比例也還不到三成；相對地，四房比例則是逼近三成。至於一般咸信最具投資性的套房，比例也極低還不到百分之五。

不過當時北市主流產品，不是套房，也不是中大坪數四房，而是挑高產品。這類產品不管訴求什麼格局，大多還是權狀二十坪以下，屬於小坪數產品。之所以這類產品當時異常興盛，其實就是北市地狹人稠、一屋難求，這種以高度換取空間的特殊產品，因此始終都有存在的空間，頗具市場接受度。

然而我們接著看到，九四年出現一個明顯的趨勢，那就是挑高產品數量急遽減少。與前兩年比，該年度比例縮減近三分之二；相對來看，套房至兩房產品則有增加，尤其以套房最明顯。會出現此一消長，主要是北市建管單位從源頭管制，阻絕了室內高度三米六以上的建照核發。

這當中有關公安緣由，讓市政府必須嚴控的種種，在此我們不詳述；然這確實讓過去北市房市能見度極高的創意空間挑高產品，之後比例遽降。不過請注意，該年度就整體論，產品趨勢並未出現明顯的兩極化，一至三房的比例也有增加。

開始出現明顯變化的，是九五年。前一年我們還能說，是原本挑高改為一般套房，然其比例從前一年度的百分之十六倍增，就是明確的套房潮及小宅化；另該年度比例增加的，還有亦屬小坪數的一、二房。除挑高產品量持續衰退外，三、四房比例也是下滑的。因此嚴格說，九五年北市房市產品趨勢，只有左半邊的Ｍ化，就是坪數縮小。

至於右側Ｍ化，也就是產品規劃往極大端靠攏的時間點，從附表一看，顯然是落在九六年。這一年套房比例稍有下滑，但超過二十三％仍算高；而四房以上大坪數部份，則是回升到兩成五比例。數據顯示，二、三房比例也有增加，不過整體論之，北市房市產品格局Ｍ型化，在九六年後算是確立的趨勢。

九七年前半年持續狂飆後，下半年急速下滑，產品面上也出現些許微調。這時小坪數產品比例下降，二到四房比例則持續增加。這倒底是產品坪數持續放大，還是市場投資局勢丕變、產品規劃回歸基本需求？分析與討論部份，我們將嘗試做可能趨勢的解讀。

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