上月中民眾檢舉，台大誠品書局附近，有人將三十八坪房屋再隔間為十一個單位，當二房東出租給附近學生及上班族；由於每個隔間都裝有獨立電表，左鄰右舍唯恐萬一電器同時運轉，會造成電路超載，引發危險。

而根據受理檢舉之林奕華議員表示，目前北市府無論建管或消防方面，都尚無適當法令可管，確實公共安全堪慮。

這種再隔間、分租的行為，其實在台北市已存之有年，原因不外乎是台北居大不易，房價高檔，這種僅能容身，月租僅五、六千塊的彈丸之地，對經濟能力不高的學生和單身上班族群來說，仍有一定吸引力。

國人對自身安全及權益不夠重視及不了解，加上相關法令不周延，也是此現象檯面下始終存在的原因。

此事除了突顯北市房價高，造成二房東滿街都是，及引發之公共安全議題外，將三十八坪再分隔成十來個單位的作法，且讓我們換個角度看，不正是淋漓盡致地發揮每一吋空間的利用價值嗎？

試想，如十一個單位滿租，收租五千，等於一個月可收五萬五。不僅繳交每月房貸綽綽有餘，還頗有賺頭。對這種有些隔間過頭，可能引發公共危險的作法，我們不予置評，不過純就空間利用來說，確是再極致不過的案例。

而對一般消費者而言，除了發揮巧思或使用活動隔間，讓同一空間有兩種以上不同使用方式外，市面上還有一種特殊產品，也提供了另類的空間利用思維和方式，那就是挑高空間產品。

所謂挑高，是指室內高度高於標準層；而標準層之室內高度，大略是根據結構安全及人類生活舒適度，綜合考量所得，一般為三米左右。

故理論上，只要室內空間超過三米，就是廣義的挑高空間產品；不過一般坊間要夠格稱作挑高產品，則幾乎高度都在三米六以上，因為的確有室內高度三米三，甚至更高的標準層案例。

除了全部挑高外，還有另一種類似之產品規劃，稱為『複層式產品』。從內部看，複層式規劃之室內空間，會有部分為標準層，另一部份空間往上或往下延伸，淨高度比標準層高，以四米二最為常見。而從縱切面看，則該棟建築之立面，看起來就會像是兩個L型積木，互相嵌合的樣貌。

無論一般挑高或複層式規劃，雖然挑高空間產品，權狀上多是登記為辦公室或事務所，但卻不見得一定座落在容積率較高的商業區上；為了和同區競爭個案有所區隔，開發商也可能在住宅區推出此種產品。

不過在價格上，挑高產品則確實比同區的標準層產品高。根據本刊調查，在類似地段及其他規劃條件下，挑高產品之單價，大約比標準層產品貴上一成五左右。

為何業者能開出貴上一成五的價格，來販售挑高房市產品，還有消費者願意買單？答案，就藏在這高人一等的高度裡。因為買家可充分運用挑高高度，讓空間發揮最大邊際效用。而這類垂直空間使用概念，應是源自於樓中樓產品。

樓中樓規劃產品，大抵會把一部分空間，通常是客廳上下打通，把兩層間的樓地板拆除，營造出室內挑空的大戶氣勢。這種作法是為了氣派，並不是高效率利用空間，因為此舉甚至會讓法定的樓地板面積減少。

取類似概念的挑高產品，則恰好反其道而行，是在單層及樓中樓之間施作樓地板，也就是所謂的夾層，進行垂直性的空間利用。有兩個高度落差的複層式產品，則自然是在較高的部份加設夾層。

挑高產品如施作夾層，一層當二層用，對消費者有強烈的吸引力。

基於高效利用空間的概念，『買一坪代價，得到兩坪使用空間』的訴求，挑高產品儘管定價較高，但對消費者來說，仍具有相當的吸引力。本刊企研室即發現，挑高產品縱然價格相對較高，卻始終都有相當的市場接受度。

不過這種利用施作夾層，創造出更多使用空間的作法，和樓中樓打通挑空，並非單純是一體兩面。因為樓中樓產品的上下兩層，是建築容積登記合法的樓地板空間，挑高空間施作夾層而多出的空間通常則是屬於室內違建。

挑高建築也是依法申請並核發建築及使用執照，不過執照內容，都只單純記載室內挑高；也就是說，除非權狀白紙黑字載明，夾層空間也登記屬於法定樓地板面積，否則這些因施作夾層而多出的使用空間，就容積率的角度，是不存在，也不被允許存在的。簡言之，和陽台外推或透天社區施作中庭墊高一樣，就是違建。

施作夾層創造之灰色空間確實不合法，然國內在這部份的管理，是採取先舉證，確認後才拆除的政策，和一般違建即報即拆不同，且建管是屬地方政府權責不僅各區實際執行強度不同，實務上確實也有舉報及執行上的困難。

北台灣只剩新竹縣市，還核發三米六以上室內高度之住宅區建照。

九三、九四年間，台北市此類產品大行其道且大賣，後來少數個案宣傳已有些露骨，不良紀錄甚多的新第來亨集團，也爆發將夾層面積納入銷售坪，欺騙消費者的案例。於是北市有關單位便宣稱，採取從源頭管制方式，也就是住宅區不再發出室內高度高於三米六的建照。

這項政策，的確使過去幾年，北市挑高產品量體大減，銷售這類產品的業者也盡量低調行事，不但廣告宣傳上不見夾層二字，銷售過程也絕口不提；實際都是客戶簽約後，才『被動』提供施作夾層的裝潢業者。因為買賣雙方都明白，消費者買這類產品，能施作夾層增加使用空間，絕對是主要理由之一。

就這樣，大台北房市中，挑高產品慢慢失焦，近年北台灣大約只剩新竹縣市，還核發三米六以上室內高度之住宅區建照。直到近期，物價飆漲加上經濟風暴，房市購買力受排擠，消費者必須更加精打細算。打著空間使用高效率旗幟的挑高產品，才又有重新抬頭之勢。

不過，北市住宅區建照三米六禁令還在，因此近期新出現之挑高產品，是以上述的複層式，也就是室內高度參差，一般為三米∕四米二的產品為主。

九三、九四年間，台北市此類產品大行其道且大賣，後來少數個案宣傳已有些露骨，不良紀錄甚多的新第來亨集團，也爆發將夾層面積納入銷售坪，欺騙消費者的案例。於是北市有關單位便宣稱，採取從源頭管制方式，也就是住宅區不再發出室內高度高於三米六的建照。

這項政策，的確使過去幾年，北市挑高產品量體大減，銷售這類產品的業者也盡量低調行事，不但廣告宣傳上不見夾層二字，銷售過程也絕口不提；實際都是客戶簽約後，才『被動』提供施作夾層的裝潢業者。因為買賣雙方都明白，消費者買這類產品，能施作夾層增加使用空間，絕對是主要理由之一。

就這樣，大台北房市中，挑高產品慢慢失焦，近年北台灣大約只剩新竹縣市，還核發三米六以上室內高度之住宅區建照。直到近期，物價飆漲加上經濟風暴，房市購買力受排擠，消費者必須更加精打細算。打著空間使用高效率旗幟的挑高產品，才又有重新抬頭之勢。

不過，北市住宅區建照三米六禁令還在，因此近期新出現之挑高產品，是以上述的複層式，也就是室內高度參差，一般為三米∕四米二的產品為主。
注重結構規則 強調營建品質
而我們須提醒的是，無論是一般挑高或複層式，無論室內高度多少，不僅施作夾層是游走法令灰色地帶，還有實用性問題，及結構安全部分的疑義。消費者一旦選擇此類產品，必須同步考慮這部份因素。

首先是實用性。如高度僅有三米六，則施作夾層後，多出的空間相對狹隘，大抵只能作為儲物空間，一般人最多僅能彎腰進入，根本無法站立。因此如果真要『買一坪用兩坪』，室內高度至少要四米二，最好是四米五以上。

另外，施作夾層，除了產生法定以外樓地板面積，構成違建之實外，持保留意見者最大的論點，就是這類產品的結構安全問題。因為當樓層高度高到一定程度，的確在受到外力時，更可能發生所謂『短柱效應』，也就是在結構弱點上造成損毀，進而使整棟建物受損、甚至倒塌。用最簡單的實例說明，像是台灣常見騎樓建築中的騎樓部分，就是這類結構弱點。

這樣的問題，可藉由加強樓地板磅數及強度來解決。但是此舉也等於加重樓地板本身重量，相對讓建物主結構垂直受力更大。不過以目前營建技術，要克服此問題，難度並不高，反而是營建品質，更加重要；也就是說，負責興建的營造單位，本身的施工品質，才是遇外力時，建物能否如預期般，成功對抗的關鍵。

除了建物本身結構外，還有施作夾層後產生的問題。施作夾層一定是在建物完工、取得使照後，這等於是在主結構內部，加上夾層建材。因此除了夾層本身在使用上的安全性外，還有施作之後，對整體結構造成的改變及影響。

一位不願具名、在北台灣各地都曾擔任過建案監造的工地主任就表示，夾層施作本身，無論技術或建材都十分成熟，基本安全無虞。真正的問題，除施作品質外，還有『規則性』。

國家地震中心主任，同時任教於台大土木工程系的蔡克銓教授即指出，比起建物樓層高度，結構的規則性對建物結構之好壞及安全，影響也非常大。九二一地震來襲時，倒塌的建物，不少就是另行非法加蓋等行為，造成看不見的結構弱點。蔡克銓認為，從建物結構及力學角度分析，如施作夾層後，產生之建物內部不規則造成結構弱點，才真正會影響建物安全。

因此消費者如果真選購此類產品，除了施工單位的營建品質外，更要注意的是『規則性』。也就是說，整棟建物都挑高，且高度都相同，會比各層高度不同更有規則性。同樣地，複層式建築之室內高度，也應各戶都相同。換句話說，即是避免購買建物內有標準層，也有挑高層者。另外為避免室內夾層施作，產生結構不一致性，最好能由同一裝潢公司施作夾層，或基本的施作方式需相同。

結構安全、法令邊緣，挑高空間產品要真的堪用，符合消費者預設的期待值，並且要居住得安心，有太多超乎一般購屋人知識的細節。這樣說起來，挑高產品固然提供空間使用高效率，但同時也有更多需要注意的地方。

但不可諱言地，這些年來儘管法令上有迂迴限制，但挑高空間產品仍從未絕跡，甚至一度還是當紅炸子雞。原因為何？與其說是消費者貪圖夾層空間，不如說是台北市房價始終高檔，買個標準層空間所費不貲，才造成這類特殊產品，始終有市場空間。

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